התחדשות עירונית - מעבר מחשדנות לחדשנות
בשנים האחרונות אנו עדים למגמה מתפתחת של עלייה בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. מלבד יזמים ודיירים, גם הרשויות הבינו את חשיבות הפיתוח העירוני ואת היתרונות שלו. נכון להיום, 19 מנהלות עירוניות נמצאות בשלבי הקמה.
למרות היתרונות הרבים שיש לפרויקטים של פיתוח עירוני, התחום מורכב מאוד ולעיתים דורש איזון בין העמדות השונות של כל הגורמים, כאשר כל עסקה מורכבת, בראש ובראשונה, מהדיירים, היזם ולאחר מכן הרשות המקומית וכל המערכת הרגולטורית, הבנקים והגופים הפיננסיים בעסקה.
בעוד שהיזם מנסה לשמר את רווחיות הפרויקט ומקסום התועלת הכספית, יש צד נוסף במשוואה, חשוב לא פחות, והם הדיירים, אשר מטבע הדברים, מגיעים לפרויקט חשדניים בין היתר משום שלא בהכרח קיים בידם הידע הדרוש לשם התקשרות בעסקה, מהם הסיכונים שבעסקה מסוג זה ומהם היתרונות בתהליך .
דווקא משום כך, נטרול הפחדים, הישיבות במשרד והפגישות עם הדיירים בביתם, הם המפתח לגיבוש רוב לביצוע הליך התחדשות ופעולות מסוג זה גם מביאות להחלטה פה אחד להוציא לפועל את ההסכם.
על מנת לנטרל את החשדנות, ונוכח זה גם לגרום לפרויקט לצאת לפועל ללא סרבנים, מוצע, תחילה, לקיים הליך הידברות, לא מחייב, עם הדיירים החשדניים ובתוך כך גם לקיים מעין הליך פישור מיוחד בין הדיירים לבין היזם בקשר לנסיבות הנעוצות בבסיס החשדנות של הדיירים – כגון: חלוקת תמורות לא שיווניות. הליך זה יגרום לצדדים המעורבים להכיר בבעיות ובדרישות, למצוא מקום להתגמשות ככל שניתן ולהגיע לפתרונות חלף ניהול הליך משפטי יקר ורבוי יצרים בהמשך הדרך.
במקרים מסוימים בהם לא צלח הליך הפשרה, מוצע, כי במקרים מסוימים (למשל, לאחר גיבוש רוב של למעלה ממחצית כמות הדירות בבניין לביצוע הליך התחדשות) יקבעו כללים לקיום הליך מקדמי מיוחד של בוררות, המגדיר סוגיות מסוימות ונפוצות שעומדות על הפרק בבסיס סירוב הדיירים, לעיתים בשיתוף של אנשי מקצוע נוספים מעבר לתחום המשפטי. הליך בוררות זה יקדם לדיון שיתקיים, למשל, אצל המפקחת על הבתים המשותפים, והוא יחסוך גם זמן שיפוטי וגם משאבים כספיים. בנוסף, הליך בוררות זה יקצר את לוחות הזמנים בעסקה ויקדם את הפרויקט.
סוגיות נפוצות כמו – חלוקת התמורות או התחשבות בצרכים אישיים יוכלו להיפתר במסגרת הליך פנימי ומהיר, שיחייב את הדיירים בכל דבר ועניין ויבוא גם לידי ביטוי במסגרת ההסכם שייחתם בין היזם לבין הדיירים. הליך זה יכול להיות קצר במיוחד ויכול גם להתנהל במקביל לקידום הפרויקט עם היזם.
הדרך לפתרון הסכסוך תעבור עוד טרם חתימת ההסכם, כל זאת מן הרגע הראשון לאחר פגישת ההיכרות עם הדיירים, כאשר השימוש בהליכים מסוג זה יבטיח את קידומו של הפרויקט והוצאתו לפועל.
המשמעות של הדברים היא אדירה, שכן היא תשחרר חסמים שנוצרו בהרבה מאוד פרויקטים, היא תצמצם את המחלוקות ותקצר לוחות זמנים של כל עסקה ועסקה בתחום ההתחדשות העירונית ולמעשה גם תסלול את הדרך לחתימת הסכם בתחום זה במהירות רבה.
לפיכך, זוהי קריאה למחוקק לתקן את החוק ולקדם את פתירתם של המחלוקות והקשיים בין הדיירים, בינם לבין עצמם, או בין הדיירים לבין היזם, בפרויקטים של התחדשות עירונית, באמצעות הליכים מקדמיים כאמור ולהגדיר סוגיות מרכזיות נפוצות שעומדות על הפרק כסוגיות המיועדות לפתרון במסגרת פישור או בוררות כאמור, זאת מתחילת חייו של כל פרויקט.
* עו"ד סלע הינו ראש מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד גדעון פישר ושות' המייצג דיירים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית. עו"ד פישר הינו מייסד המשרד ומייסד מרכז פישר לבוררות באוניברסיטת בר־אילן.
