עורך דין תמ"א 38 - אוי לסרבן ואוי לשכנו
היחלשות כוחו של הדייר הסרבן בפרויקט תמ"א 38
בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008
תוכנית תמ"א 38 באה לעולם במטרה לשפר את תנאי חייהם של דיירים, על ידי מתן הזדמנות לשדרג את הנכס שבבעלותם ובאותה הזדמנות- להעלות את רמת הבטיחות של הדירות הקיימות כבר בשוק. כמשרד המתמחה בליווי פרויקטים בתמ"א 38, אנו רואים שעל אף שפרויקטים אלו מביאים תועלת רבה לדיירים, פעמים רבות נוצר קושי בהוצאתם לפועל של פרויקטים אלה. במקרים רבים, נובע הקושי מדיירים המסרבים לפרוייקט מסיבות שונות, כמו חשש משינויים באורח החיים או פגיעה זמנית באיכות החיים. אולם במקרים רבים מדובר בדיירים המנסים להשיג יותר או מתנגדים לפרויקט באופן כרוני ועקרוני.
בחודשים האחרונים אנו רואים שינוי במגמת הפסיקה במקרים אלה. מהפסיקה עולה, כי כאשר דיירים סרבנים מנסים לטרפד ניסיונות להתחדשות עירונית ולהגברת בטיחות האזרחים, בתי המשפט לא נשארים אדישים.
בהתאם לחוק, קיימת למפקח על רישום מקרקעין, אשר בפניו נדונות תביעות בנושא זה, סמכות להורות ולכפות על דייר סרבן לקחת חלק בפרויקט חיזוק הבנייה. אולם, לדיירים ישנה הזכות לערער על החלטות המפקח.
פעמים רבות דוחים בתי המשפט ערעורים אלו ואף לעיתים מזכים את הדיירים בפיצויים מהדייר הסרבן על הנזק שנגרם להם כתוצאה מעיכוב ההוצאה לפועל של הפרויקט.
פרטים נוספים בנושא
במסגרת הדיון עורך בית המשפט איזון בין האינטרסים השונים של הדייר הסרבן לבין יתר הדיירים ובתוך כך בוחן אם התנגדותו של הדייר הסרבן מבוססת ויש בה טעם, האם היא "עקרונית" או ניסיון לסחוט הטבות נוספות לעצמו, לעומת התמורה שניתנת על ידי הקבלן ליתר הדיירים. שיקולים נוספים יכולים להיות האם התוכנית תיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין, אם היא תפגע באופן מהותי בזכויות המיעוט, אם חלילה התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים, אם הוצגה תכנית חלופית קונקרטית לביצוע עבודות החיזוק ואם גלומים בתוכנית זו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור.
בסופו של דבר - מטרת בתי המשפט היא למנוע מדיירים סרבנים להכשיל את ביצוע הפרויקט שנועד לא רק לרווחת הדיירים אלא בעיקר להגנה על חייהם וחיי הציבור בכללותו. על רקע זה בתי המשפט אינם רואים ערך מוחלט במעמד החוקתי של זכות הקניין, ולעיתים מכירים בפגיעה בה כהכרחית.
בנוסף לכל האמור, הסבב המלחמתי האחרון -מבצע "צוק איתן", הוכיח שוב כי העורף, בכל חלקי המדינה חשוף בפני מתקפת טילים - ואין מדובר רק באזורי ספר או עימות מרוחקים בגבולות המדינה כבעבר. לפיכך, גם אם נראה בהתרחשותה של רעידת אדמה כמשהו שסיכוייו נמוכים, הרי שהצורך בממ"ד בדירה נראה כצורך אקוטי ומיידי מפני ההגנה מאיום הטילים.
לדעתנו יש להמשיך את קו הפסיקה המונעת מדייר המסרב ללא כל בסיס לעכב פרויקטים ויש לתקן את החוק כך שיחייב בניית ממ"ד בכל פרויקט תמ"א 38, שכן כיום אין חובה כזו, אלא רק לדירות החדשות ולכאלה שהורחבו מעל מספר מ"ר מסוים.
