שאלה משפטית: האם חיוב בארנונה, על הרוכש או הקבלן?

רכשתם דירה, בשעה טובה, אך לצערכם הקבלן הסתבך ולא הצליח להשיג את היתר הבנייה. כעת חל עיכוב משמעותי בבנייה, שרק לאחר מספר שנים הסתיימה.

העירייה דורשת תשלומי ארנונה רטרואקטיביים על הנכס. למרות שלא קיבלתם חזקה על הנכס, ולמרות שלא אכלסתם את הנכס כלל, האם אתם חייבים בתשלומי הארנונה רק מהיותכם בעלי הנכס? האם הקבלן חייב בתשלומי הארנונה עקב כך שהייתה לו חזקה על הנכס בזמן שהבנייה התעכבה מספר שנים? נהוג לחשוב כי הארנונה מוטלת על המחזיק, ולהסיק מכך שהמחזיק הוא הנישום בארנונה.

הארנונה מוטלת על ששה מיני נישומים: מחזיק המשתמש בנכס; מחזיק שאינו משתמש בנכס; מי שהשתמש בנכס וחדל להשתמש ולהחזיק בו; בעלים שאינו מחזיק ואינו משתמש; מי שהשכיר לדייר משנה; מפעיל של בית מלון. הפרק הראשון בפקודת העיריות (נוסח חדש) הוא פרק הפרשנות. בסעיף 1 מצויות הגדרות "מחזיק" ו"בעל". "המחזיק" הוא נושא הארנונה וה"נכסים" הם נשוא הארנונה. "בעל" - אדם המקבל או הזכאי לקבל דמי שכירות או רווחי הון מאותו נכס או בא כוחו או נאמן של אדם זה. "מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון. הפסיקה בעצם פירשה את המושג "מחזיק" כבעל הזיקה הקרובה לנכס.

הקבלן שעיכב את העברת הנכס בפועל הוא זה שהחזיק בנכס מבחינה עובדתית, בדרך כלל המפתחות לדירה מצויים בחזקת הקבלן ולא בחזקת הרוכש, ולפיכך הזיקה הקרובה ביותר היא של הקבלן, שהשתמש בנכס בפועל באופן שגרתי.

בכפוף להסכם המכר בין הצדדים, פסיקת בית משפט בעבר ובהווה אימצה מגמה אחידה לחייב את הקבלנים בתשלום הארנונה במצבים דומים, וזאת בלי הצורך לציין את הנוהג המקובל בהסכמי בנייה ואת ההנחות השונות שהחקיקה מעמידה לקבלנים בגין נכסים שאינם בשימוש. כך למשל, בת"א 3334/95 עיריית ראש העין נ' ב.ס.ט חברה לעבודות, נדון מקרה בו הנתבעת שימשה כקבלן מבצע, שנשכר על ידי בעלת הזכויות בקרקע. הנתבעת החזיקה בסמוך לאתר הבנייה שני שטחים מגודרים שכללו מבנים שונים זמניים לצורך הבנייה. נפסק כי הנתבעת החזיקה בשטחים אלה ולה הייתה את הזיקה הקרובה, ולא למזמינת העבודה. כך בעמ"ן 15/04 יהלומית פרץ עבודות בניין נ' עיריית אשדוד (מחוזי ב"ש): נקבע כי תחילת מועד חיוב בניין בתשלום ארנונה הינו כאשר הוא עומד בהגדרה של: "בניין שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש".
 

המבחן השולט בכיפה להגדרת המונח האמור, הוא "מבחן האכלוס", שאינו תלוי באכלוס בפועל אלא בהתאמת המבנה לאכלוס על פי ייעודו.

חשוב לזכור כי קיימות אפשרויות שונות לקבלת הנחה או פטור בתשלומי הארנונה, וכדאי לבחון היטב כיצד להוזיל את התשלום, למשל במקרה של נכס ריק או בלתי ראוי לשימוש.